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Die ersten Bauträger haben aufgegeben, die Rahmenbedingungen für das Business sind hart geworden. Moderne Developer schaffen es dennoch – sie verwenden dabei Wasserstoff und Windenergie auf der Baustelle, tüfteln an Separationsanlagen, lassen Hühner am Dach leben und geben sogar Rückkaufgarantien, um den Markt zu stärken.

21.09.2023 - By Heimo Rollett

Header Bild: Fabrik 1230 Brownfield nennen sich die Immobilienprojekte, bei denen bereits versiegelter Boden genutzt wird. Im Falle der Fabrik 1230 in Wien Atzgersdorf entsteht gleich ein ganzes Work-Life-Balance-Grätzl. fabrik1230.at

Immobilienmakler reden sich gerne den Markt schön. Aktuell behaupten sie, dass es zu einer dramatischen Wohnungsknappheit kommen werde. Stimmt das? Ja, bestätigt etwa ARWAG-Vorstandsdirektor Thomas Drozda, im normalen und leistbaren Bereich werde viel zu wenig gebaut.

Zu geringe Bauaktivität

Aktuell kommen in Wien jährlich 12.000 Haushalte hinzu, in den nächsten Jahren werde das zwar abflachen, allerdings auf lediglich 7.000 pro Jahr. In diesen Zahlen sind keine Migrationen wie jene aus der Ukraine mit eingerechnet, da kamen letztes Jahr mindestens 4.000 Haushalte zur Prognose dazu, erklärt Wolfgang Amann vom Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen. Und wie viel wird für diese Menschen gebaut? Zu wenig, so auch die ernüchternde Antwort des Wohnbauforschers. »Derzeit steuern wir auf unter 10.000 baubewilligte Einheiten hin und das wird voraussichtlich im nächsten Jahr auch so bleiben.« Zum Vergleich: 2019 wurden noch über 20.000 geförderte und frei finanzierte Einheiten geschaffen. Die Gründe für die Zurückhaltung sind offensichtlich: Bauträger kämpfen mit hohen Zinsen, explodierenden Baukosten, die Energiekosten schlagen sich auch in den Preisen für Materialen wie Beton, Stahl und Glas nieder, Genehmigungs­verfahren sind langwierig und die Grundstücke sind ohnehin schon teuer und rar. »Wir brauchen dringend positive Signale, um die Wirtschaft in dieser schwierigen Phase wieder zu beleben«, fordert Alexander Nußbaumer, CEO und Inhaber ZIMA Unternehmensgruppe. Nußbaumer ist von seinem Geschäftsmodell überzeugt – so sehr, dass er eine Garantie abliefert: »Als ZIMA bieten wir in Wien aktuell eine Wertgarantie für Eigentumswohnungen in unserem Projekt Attemsgarten in der Donaustadt an: Käuferinnen und Käufer können optional drei Jahre nach dem Erwerb einer Wohnung ein Rückverkaufsrecht zum Ankaufspreis in Anspruch nehmen. Während dieser Zeit kann die Wohnung entsprechend selbst genutzt oder auf drei Jahre befristet vermietet werden. Damit eröffnen wir potenziellen Interessenten nicht nur die Möglichkeit, ein wertstabiles Investment in die eigenen vier Wände zu tätigen, sondern unterstreichen damit auch das Vertrauen in die weitere positive Entwicklung am Immobilienmarkt.« Neue Ideen und hohe Qualitäten werden durch das schwierige Umfeld also nicht ­gebremst. Da wären etwa die wirklich gut gemachten Wohnbauten im gehobenen Segment (siehe »Luxus als Gegentrend«) und auch für die Masse wird von mutigen Bauträgern richtig Innovatives ­geschaffen. Was sonst ist ein urbanes Großprojekt mit Hühnern am Dach, deren Eier im Erdgschoß verarbeitet werden und bei dem Lehrlinge in flexibel nutzbaren, geförderten Studierenden-WGs günstig leben können und zugleich Aufgaben in dem Objekt übernehmen: Sie kümmern sich um die Gemeinschaftsräume, um das Urban Gardening am Dach und um die Hendln. Das alles ist der Fall beim »Stadtregal«, einem Projekt der ARWAG, das von Gerner Gerner Plus und heri & salli geplant wurde. Außerdem gibt es ein eigenes Wärmerückgewinnungssystem für das Abwasser und eine Urin-Separationsanlage. Egal, wie eng der Markt ist, sämtliche Bauträger haben in den letzten Jahren radikal auf Nachhaltigkeitsthemen gesetzt und im Rahmen der ESG-Bemühungen ernsthafte Fortschritte gemacht. Da ­werden Eisspeicher zur Kühlung eingebaut, die SÜBA versorgt eine Baustelle mit Strom aus Windturbinen oder mittels Wasserstoffgenerator.

Villendorf 64 Wohnungen entstehen bei diesem Projekt in Krems mit einmaligem Ausblick Richtung Donau und Stift -Göttweig. Thermische Bauteilaktivierung, Fotovoltaikanlagen und Erdwärmesonden sind fast selbstverständlich. sueba.at

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Froschberg Flats Gelebte Nachhaltigkeit: Dank eines gut durchdachten Regenwassermanagements wird das Oberflächenwasser am Linzer Grundstück der noblen Froschberg Flats gesammelt und zur Bewässerung genutzt. are.at/froschberg-flats

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Flexibilität und Kreislaufwirtschaft

Nachhaltigkeit sei mehr als nur Energie-thema, will Hannes Speiser, Prokurist bei Winegg, unterstrichen wissen. Auch die Standortwahl und die Mikrolage seien wesentlich, genauso die Flexibilität: »Die Wohnungen werden so konzipiert, dass sie mit geringem Aufwand auch zusammengelegt werden können. Dadurch entstehen beispielsweise gefragte Vier-Zimmer-Familienwohnungen.« Schließlich betont Speiser auch noch die Bedeutung der Rohstoffe, ihre Einsparung und Wiederverwendbarkeit – womit die Kreislaufwirtschaft nun endlich auch in der Praxis angekommen scheint – und das trotz des schwierigen Marktumfelds.

Stadtregal Mit diesem Projekt im Village im 3. Wiener Bezirk ist bewiesen, dass Bauträger auch in diesen Zeiten höchst innovativ sein können, wenn sie wollen. Das Stadtregal ist leistbar, ökologisch, flexibel und ein Beitrag für alle Stadtbewohner:innen. arwag.at

© heri & salli

Erschienen in:

Falstaff LIVING Nr. 06/2023

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