nachhaltiger Luxus in den Bergen

Header Bild: Design-Lodges Jochberg Ende 2024 werden die vier Gebäudekörper, die frei stehend auf unterschiedlichen Niveaus platziert sind, bezugsfertig sein. Sie sind so angeordnet, dass sich für alle Bewohner:innen perfekte Sichtachsen in die ­bezaubernde Umgebung von ­Kitzbühel ergeben. immobilien-kitz.com

In Alpenimmobilien trifft heute ländliche Gemütlichkeit auf mondänen Komfort. Je luxuriöser die Chalets sind, desto groß­zügiger präsentiert sich ihre Ausstattung und desto üppiger ist auch der Preis. Es gibt aber für jede:n Interessent:in das passende Angebot: »Normale« Häuser sind um durchaus leistbares Budget zu kaufen, bei den Top-Chalets in ­Kitzbühel oder St. Moritz ist das Preisgefüge nach oben hin offen.

Chalet-Wahnsinn

Aber: Während sich die einen schon imaginär in die warme Decke kuscheln, wenn draußen dichte Schneeflocken über den Himmel tanzen, werden andere hochgradig nervös, sobald sie das Wort Chalet auch nur hören. Das ist auch verständlich, denn in letzter Zeit wurden viele lieblos entworfene Anleger:innenwohnungen mit diesem Etikett in den ländlichen Raum gestellt. »Insbesondere Chalet-Projekte, die mit einer Anleger:innen-, Investor:innen- oder ­Buy-­to-let-Umsetzung verbunden sind, sind seit einiger Zeit in Misskredit geraten, obwohl solche Finanzierungsmöglichkeiten vielen Betrieben eine Chance zur Weiterentwicklung eröffnen«, meint ­Thomas Reisenzahn, Geschäftsführer und Gesellschafter der Prodinger-­Beratungsgruppe. Eine Ursache sieht er darin, dass etliche Gemeinden in der Vergangenheit zu oft Projekte erlaubt hatten, bei denen die Abgrenzung zu einem versteckten Freizeitwohnsitz umstritten war und man an der Grenze zur Illegalität vorbeigeschrammt sei. »Die Landespolitik hat es nicht geschafft, die Modelle auf sinnvolle Art und Weise zu professionali­sieren«, urteilt der Tourismus­experte und gibt zugleich Entwarnung: »Die Thematik scheint sich jetzt aber weitgehend von allein zu erledigen, da sich für Projekt­entwickler:innen Inves­tor:innenmodelle nur mehr schwer rechnen. Das hat mehrere Gründe: Seit Herbst des Vorjahres ist die Nachfrage nach Freizeitimmobi­lien stark zurück­gegangen, was sich auch auf solche Modelle auswirkt. Der Zins­anstieg hat die Trendumkehr von ›Betongold‹ in Richtung anderer Anlagemöglichkeiten beschleunigt. Und auch die ­anhaltende Volatilität der Konjunktur bremst den Immobilienmarkt zusätzlich.« Auf der Seite der Immobilienunternehmen schmälern gestiegene Baukosten und stagnierende Verkaufs­preise die Renditen der Entwickler:in­nen. Zwar können Investor:innen auch durch die Vermietung an Gäste eine Rendite erzielen, doch ist diese aufgrund des Konjunktur- und Kaufkraftabschwungs in vielen Märkten nicht mehr ohne Weiteres gewährleistet.

Neue Projekte mit Qualität Weniger 08/15-Projekte könnte aber auch ­bedeuten, dass die Vielfalt und die Qualität von Chalets wieder zunehmen. Einen gewissen Einheitsbrei aus Glas, Stein und Holz kann man durchschnittlich alpinen Bauten ja nicht absprechen. Je aufwendiger und teurer (und da handelt es sich meist nur mehr um Eigennut vor allem in Orten wie eben St. Moritz, Cortina d’Ampezzo, Courmayeur – oder Kitzbühel. Hier gibt es nach wie vor neue Objekte – etwa die »Mountainments«-Serie von Domus Vivendi. Diese Marke wurde extra für ­Österreich kreiert. Sie knüpft an die erfolg­reiche Projektlinie »Elements« an, welche die Domus Vivendi Group auf den Balearen eta­bliert hat. In der österreichischen Variante treffen spektakuläres Bergpanorama, Alpen­idylle und modernes Leben in erstklassiger Bauqualität aufeinander. »Mountainment One« ist ein Chalet in traditionellem Stil in Jochberg. Auf über 600 Quadratmetern inklusive Terrassen und Balkonen finden fünf Schlafzimmer und sechs Bäder Platz – sensationeller Panoramablick auf den Wilden Kaiser und bis zum Großvenediger inklusive. In prädestinierter Lage auf der Bichlalm entstehen die exklusiven »Mountainment Two« mit einem einzigartigen Blick über Kitzbühel. Zwei Chalets sind es hier, und ein kurzer Blick auf ihre Qualitäten offenbart: hochwertigste Schlossdielen, im ­römischen Verband gelegter Blaustein-Bodenbelag, maßgefertigte Tischlermöbel mit Leder- und Fellbezügen sowie Gamshorngriffen fügen sich in das überwiegend in Altholz gezimmerte Interieur. Von Hand aufgetragener Bauernputz, Altholz und Naturstein sind stilistische Merkmale der Fassade. Intelligent und modern wiederum: Der gemeinsame Spa-Bereich verfügt neben Gym, Sauna, Dampfbad, Infinity-Kamin, ­Vertikalgarten und Wasserfall über einen beheizten Indoorpool mit großflächiger Realtime-­Wandprojektion, die den Blick über Kitzbühel bis zum Wilden Kaiser projiziert. Und mit dem Chalet »Mountainment Three« geht die Domus Vivendi Group konsequent den nächsten Schritt in der Weiterentwicklung alpiner Bautraditionen. Das gesamte Obergeschoß ist auf Transparenz und Helligkeit ausgerichtet, das Erdgeschoß folgt mit seinen Naturstein­verkleidungen und den deutlich kleineren Sprossen­fenstern hingegen den althergebrachten Proportionen der Tiroler Bautradition.

Stärkste Wachstumsrate seit acht Jahren

Natürlich gibt es aber auch noch andere Hotspots. Der »Ski Property Report« von Knight Frank spricht allgemein von einer starken Nachfrage vor dem Hintergrund eines begrenzten Angebots. Das erklärt, warum der sogenannte »Ski Property Index« im Vergleich zum Vorjahr um 5,8 Prozent gestiegen ist – immerhin ist das die stärkste Wachstumsrate seit acht Jahren inmitten eines konjunkturellen und weltpolitischen Stagnationsszenarios. Der Index gibt den Durchschnittspreis für ein Vier-Zimmer-Chalet in den insgesamt 23 von Knight Frank analysierten Märkten an. Allen voran ziehen die Chalets in den französischen und in den Schweizer Alpen, sie sind während der Pandemie im Durchschnitt um 13,9 Prozent teurer geworden. Gstaad liegt mit aktuell 37.941 Euro pro Quadratmeter auf Rang eins der teuersten Alpenresidenzen, gefolgt von St. Moritz und Verbier. Auf Platz sieben liegt Kitzbühel. ­Italienische Regionen werden in diesem Index leider nicht erhoben. Dennoch zum Vergleich: Für ein luxuriöses Vier-Zimmer-Chalet im Herzen von Cortina zahlt man rund 4,5 Millionen Euro, ein Apartment hingegen würde man schon ab 1,5 Millionen Euro bekommen – die Spitzenpreise liegen demnach zwischen 15.000 und 20.000 Euro pro Quadratmeter. Am beliebtesten sind das Ortszentrum und das Pecol-Gebiet. Die gute Erreichbarkeit von Cortina mit regelmäßigen Flügen zum Marco-Polo-Flug­hafen in ­Venedig ist ein wichtiger Anziehungspunkt für Käufer:innen vor allem aus Italien und Nord­europa. Für alle Destinationen gilt: Das Chalet sollte nicht weiter als 90 Autominuten von ­einem Flughafen entfernt sein – zumindest für 30 Prozent der interessierten Käufer:in­nen. ­Weitere 30 Prozent würden eineinhalb bis drei Stunden Anfahrt in Kauf nehmen. Dann ist aber Schluss, länger will keiner fahren. Was uns wieder nach Kitzbühel und zu seiner zentralen Lage zwischen Innsbruck, Salzburg und München bringt. Sarah Molnár, CEO von S – Luxury Estates berichtet, dass es im Bezirk Kitzbühel besondere Objekte sowohl für die »klassische« Zielgruppe als auch für die extra­vaganten Käufer:innen gibt. Der von ihr angebotene Exklusiv-Neubau »Villa La Calme« liegt mit einem Preis von 2,175 Millionen Euro »auf der günstigeren Seite«. Molnár: »Er besticht durch eine moderne und umweltfreundliche Interpretation des gefragten Alpinstils.« Zwei weitere Neubau-Chalets mit Blick auf den Wilden Kaiser sind um 5,9 Millionen bzw. 6,8 Millionen Euro zu erwerben, Ausstattung inklusive. Molnárs aktuell teuerstes Chalet liegt bei knapp 18 Millionen Euro: »Luxuriösen Wünschen sind in Kitzbühel keine Grenzen gesetzt.« Kein Wunder, dass in Kitzbühel auch ­Marken wie Six Senses präsent sein wollen. Wer hier eine Immobilie erwirbt, ist natürlich in ein gewaltiges Service-Eldorado eingebettet. Mit dem »Six Senses«-Hotel können die Bewoh­ner:innen ein 3.000 Quadratmeter ­großes Wellness-Spa, fantastische Restaurants, Boutique-Shopping, diverse Sportangebote und vieles mehr genießen. Das Resort ist zwar erst im Entstehen, aber seit diesem Frühjahr gibt es ein Mock-up-Zimmer, quasi einen Schauraum inklusive Interieur, der schon sehr eindrucksvoll zeigt, wohin die Reise gehen soll.

Passives Einkommen aus den Bergen

30 Prozent der Investor:innen in Immobilien in den Alpen streben laut Knight Frank eine Mischung aus Zweitwohnsitz und passivem Einkommen aus der Vermietung an. Daher ist der von Thomas Reisenzahn eingangs erwähnte Ansatz, ein Zimmer, einen Hotelanteil oder ein Haus zu kaufen und es einem ­operativen Tourismusbetrieb zurückzuvermieten, durchaus ein interessanter Trend. »Immer mehr Menschen haben den Wunsch nach Wohneigentum in Tourismusregionen. Das wird aber zunehmend erschwert, weil die Gemeinden natürlich leer stehende Wohnungen vermeiden möchten«, erklärt Roland Weinrauch, Partner bei Weinrauch Rechts­anwälte, das Phänomen. Buy-to-let-Modelle könnten da aber einen Ausweg darstellen, weil deren Betreiber:innen für volle Häuser sorgen. Je nach Anbieter:in kann man bei diesen Modellen als Investor:in meist eine gewisse Zeit im Jahr selbst darin verbringen. »ADEA Lifestyle Suites Fieberbrunn« heißt solch ein neues Projekt, das mit dem Sternekoch Stefan Marquard diesen Winter für ­Furore sorgen soll. Das Beteiligungskonzept ermöglicht es Investor:innen, ins Tourismusgeschäft einzusteigen, ohne selbst viel tun zu müssen. Die Betreiber:innen übernehmen den gesamten Betrieb des Hauses – von Marketing und Buchungsmanagement über die Gästebetreuung bis hin zur Reinigung und Instandhaltung. Ein Owner-Awards-System sorgt dabei für den wirtschaftlichen Ausgleich zwischen den Eigentümer:innen, die entweder Hotelsuiten kaufen oder einzelne, allein stehende Chalets mit jeweils nur einer Nutzungseinheit (diese besteht aus drei bzw. vier Schlafzimmern, einem offenen Wohn-Ess-Bereich mit Küche und einem eigenen Wellnessbereich mit Sauna). Andere Projekte dieser Art zeigen den Erfolg, etwa das Narzissendorf Zloam, bei dem es schon lange keine Häuser mehr zu kaufen gibt. Und auch beim gerade einmal eine Stunde von Wien entfernt gelegenen »Mein Chalet am Schneeberg« sind nur noch drei Chalets übrig.

Spitz und rentabel

Erst im Entstehen begriffen ist hingegen das Projekt »Triforet« mitten im Skigebiet von Hinterstoder in Oberösterreich. Architektonisch einzigartige, spitz zulaufende und im Wald verteilte Chalets erfreuen die Nutzer:in­nen mit einem wohlig-heimeligen Gefühl und die Eigentümer:innen mit einer im Grundbuch eingetragenen Sicherheit sowie einer regel­mäßigen Eigenkapitalrendite. So schön können Berg-Chalets sein!