Ein Hoch auf Bauherren - (Modelle)!

Hochwertiger, leistbarer Wohnraum in Miete ist stark nach­gefragt. Durch steigende Lebenshaltungskosten infolge des hohen Inflationsniveaus wird sich diese Entwicklung auch weiterhin fortsetzen. Für Bauherrenmodelle die idealen Voraussetzungen.

11.05.2023 - By Walter Senk

Der Markt für Eigentumswohnungen ist seit dem letzten Jahr eingebrochen. Die Voraussetzungen für Kreditzusagen wurden durch die KIM-Verordnung verschärft, außerdem sind die Zinsen enorm gestiegen, Prognosen über die weitere Entwicklung sind schwierig. Auch wenn bei den Investor:innen bei längerfris-tigen Veranlagungen seit Mitte 2022 große Zurückhaltung herrscht, Bauherrenmodelle blieben gefragt. Sowohl private als auch institutionelle Anleger:innen interessieren sich mehr denn je für stabile und ertragreiche Veranlagungsmöglichkeiten ihres Vermögens am Immobilienmarkt. Michael Baert, Vorstand der IFA AG: »Die Beteiligung an einem Bauherrenmodell bietet solide, inflationsgesicherte Renditen sowie Realwertsicherung.« 

Es wird leistbarer Wohnraum für Mieter:in-nen geschaffen »und gleichzeitig erzielen Investor:innen weiterhin Renditen von 3,5 bis vier Prozent nach Steuer«, erklärt Julia Holzinger, Geschäftsführerin von WertSecure. Möglich wird das durch steuerliche Optimierungsmöglichkeiten: beispielsweise die beschleunigte Abschreibung der Bau- und Nebenkosten (1/15-AfA), Vorsteuerabzug und Sofortabschreibung der Werbungskosten und Förderungen der jeweiligen Bundesländer. Einen wesentlichen Vorteil von Investments in geförderten Wohnbau sieht Michael Baert vor allem »in der hohen Resilienz über alle Konjunkturzyklen hinweg – insbesondere in wirtschaftlich turbulenten Zeiten«.

Was einst in Wien mit Bauherrenmodellen begann, hat schon längst die Bundesländer erfasst. Da speziell in Salzburg und Innsbruck die Immobilienpreise weiter rasant im Steigen sind, müssen sich sowohl Investor:innen, aber auch Mieter:innen um Alternativen umsehen. Christian Klier, Geschäftsführer von Sinnvestment Immobilien: »Sofern die Lage akzeptabel und die öffentliche Verkehrsanbindung gut ist, sind die Bundes-länder und deren Landes- und Bezirkshauptstädte auf jeden Fall interessant. -Österreich ist das Land der Mieter:innen.«

Wie hoch das Investment ist, lässt sich frei wählen, und es beginnt bereits ab 100.000 Euro. Im Vergleich zu einer Eigentumswohnung eine günstigere Variante. Vor den zukünftigen Bauherr:innen liegt auf jeden Fall ein großer Markt. Jasmin Soravia, geschäftsführende Gesellschafterin bei Kollitsch & Soravia Immobilien: »Einige Bauträger haben teilweise die Bautätigkeit ein- bzw. rückgestellt, was à la longue zu einer Verknappung führen wird, denn Wohnraum wird weiterhin benötigt.« Es -werden in den nächsten Jahren weniger Wohnungen auf den Markt kommen. »Das ist definitiv und lässt sich anhand der gesunkenen Baugenehmigungen in den letzten Jahren jetzt schon sagen«, bestätigt Gerald Gollenz, Fachverbandsobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKO. Zusätzlich wird aufgrund der schärfen Kreditverordnungen seit dem Sommer 2022 statt Eigentum verstärkt die Mietwohnung gesucht, stellt Julia Holzinger fest: »Der Mieter:innenmarkt -entwickelt sich sehr gut. Gerade leistbarer, hochqualitativer Wohnraum ist begehrt.« 

Graz, Puchstraße
Der geförderte Wohnbau umfasst 22 Neubauwohnungen zwischen 51 und 74 Quadratmetern, jede mit privaten Freiflächen wie Eigengarten, Balkon oder Terrasse. Der Spatenstich erfolgt im Herbst 2023, geplante Fertigstellung ist im Sommer 2025. Als zusätzliches Highlight bietet IFA eine Erstvermietungsgarantie für die ersten zwölf Monate. ifa.at

© IFA AG

Wien, Absberggasse
An der Sanierung und dem Ausbau eines Gründerzeithauses kann man sich ab 106.000 Euro (davon 36.000 Euro Eigenkapital in drei Tranchen) beteiligen. Es entstehen 19 Wohnungen überwiegend mit 45 bis 70 Quadrat-metern und fünf Büros. Geplanter Baubeginn November 2023. Ende der Investitionsphase März 2025. Ertrag nach Steuern 3,8 Prozent p.a. 
​​​​​​​wertsecure.at​​​​​​​

© Free Dimensions, Anna Stöcher

Salzburg, Vogelweiderstraße
Nahe der Altstadt entsteht das Quartier »V33« mit Hotel, Büro, Gewerbe, Gastronomie und gefördertem Wohnbau. Die Mindestbeteiligung liegt bei 118.000 Euro Eigenmitteln. Die Beteiligung an der Immobilie erfolgt durch eine KG mit persönlichem Eintrag im Firmenbuch. Baubeginn war April 2022, die Fertigstellung ist für Sommer 2024 vorgesehen. ifa.at

© IFA AG

Alle für einen, einer für alle

Während man bei einer Vorsorgewohnung das Risiko allein trägt, stellt sich das bei den Bauherrenmodellen etwas anders dar. Bei Vorsorgewohnungen investieren Anleger:innen in eine konkrete Wohnung. Im Gegensatz dazu erwerben sie bei Bauherrenmodellen in der Regel einen Anteil an der Gesamtimmobilie. Mieterträge speisen sich aus dem gemeinsamen Mietenpool. »-Dadurch wird das Leerstandsrisiko minimiert«, so Michael Baert. In Zeiten wie diesen ein wesentliches Argument. 

Bauherrenmodelle haben schon zu einer Zeit, als man ESG noch gar nicht buchstabieren konnte, diese Themen umgesetzt und die »nachhaltige« Entwicklung vorweggenommen. Mit der Umsetzung von Bauherrenmodellen wird nicht nur leistbarer und energieeffi-zienter Wohnraum geschaffen, »sondern auch bereits genutztes Bauland nachverdichtet«, so Julia Holzinger, »also kein Grünland vernichtet«. 

Nachhaltige Projekte

Durch thermische Sanierung, effiziente und nachhaltige Heiz-, Kühl- und Lüftungssysteme sowie hochwertige Ausstattung werden langfristig wirksame Fortschritte für die CO2-Bilanz erzielt. Maßnahmen wie Fassaden- und Dachbegrünung verbessern zudem das Mikroklima. Gute Aussichten für die Bauherrenmodelle und deren Investor:innen sieht Michael Baert in der Zukunft: »Bauherrenmodelle fördern ökologisch, sozial, gesellschaftlich und finanziell nachhaltige Stadtentwicklung und ermöglichen hoch-wertiges, leistbares Wohnen.«

»Bauherrenmodelle fördern ökologisch, sozial, gesell-schaftlich und finanziell nachhaltige Stadtentwicklung und ermög-lichen hochwertiges, leistbares Wohnen.«
Michael Baert Vorstand der IFA AG

Das Bauherrenmodell
Ein Projektentwickler sichert sich eine sanierungsbedürftige Liegenschaft und entwickelt dafür ein Projekt. Bei diesem Projekt schließen sich mehrere Anleger:in-nen in einem Bauherrenmodell zusammen, um gemeinsam diese Immobilie zu erwerben. Diese wird anschließend saniert oder neu errichtet. Da es für die Investor:innen keinen Arbeitsaufwand gibt, ist es wesentlich, sich den richtigen Partner für diese Projekte auszusuchen. Unterschieden wird beim Bauherrenmodell zwischen dem Kauf eines ideellen Anteils an einem Immobilienprojekt oder dem Eigentum an einer bestimmten Wohnung (Bauherrenmodell mit Topzuordnung).

Erschienen in:

Falstaff LIVING Nr. 03/2023

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