Dichte Packung: Innenstadt mit Zukunft

Die Siedlung Kaulsdorf Nord 1 dürfte auf den Location-Karten der meisten Berliner Immobilien­entwickler:innen weiße Terra incognita sein. Die Plattenbausiedlung aus der DDR im tiefen Osten der Metropole ist alles andere als trendy, von Gentrifizierung ganz zu schweigen. Und doch ist mittendrin eine Wohnimmobilie gelandet, die elegant ist und trotzdem genau hierher passt. Serielle Konstruktion in Beton, raue Optik, das Berlin-Bonmot »arm aber sexy« in Zement gegossen: das Wohnregal der Architekten FAR Frohn & Rojas.

Nostalgie und Coolness

Der Wohn-Gegenpol zu diesem coolen Regal steht im Zentrum von Berlin, Top-Lage, Gendarmenmarkt: Die noblen Fellini Residenzen, die die Nostalgie für die Berliner Großstadt des 19. Jahrhunderts mit italienischem Flair (und Namen) verbinden. Zwischen diesen Extremen lässt sich der eindeutige Trend ablesen: Städte wie Berlin wachsen, der Raum wird knapp, Ideen sind gefordert. Das deutsche Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) beziffert den Bedarf bundesweit auf 320.000 Wohnungen,davon jährlich 60.000 in den sieben größten Städten.

Manche deutsche Städte importieren daher österreichische Wohnbau-Expertise, so wie die Internationale Bauausstellung IBA 27 in Stuttgart, einer Stadtregion mit enorm hohen Mieten und wenig Baulandreserven. Hier werden Industrieareale umgenutzt, neue Verdichtungen geschaffen, unter anderem von PPAG Architects aus Wien. Reichlich innovative Ansätze finden sich auch in der Schweiz, wo der Ballungsraum zwischen Basel und Zürich zum Siedlungs-Sprawl zusammenwächst. Der Prototyp ZHWATT von EMI Architekten schlägt die Umnutzung von Büros in Wohnen vor, mit temperierten »Inseln« statt auf­wändiger Wärmedämmung.

Stapeln und schichten

Eine der am schnellsten wachsenden Städte Europas ist Wien, das 2023 die Zwei-Millionen-Marke erreicht hat. Auch hier wird der Platz eng, und diese Not macht erfinderisch. Im Donaufeld, wo Gärtnereien hochverdichteten neuen Quartieren weichen müssen, bewahrt der nach einer Erdäpfelsorte benannte Wohnbau »Rote Emma« die städtische Nahrungsversorgung mit Gewächshäusern auf dem Dach, und im gründerzeitlichen Ottakring füllten Zeininger Architekten eine Baulücke mit einer fast pariserisch wirkenden Interpretation von urbaner Nachbarschaft.

In Wien-Penzing entsteht derzeit das Projekt »MARNOdrei« der Walter Real Estate mit 17 Wohneinheiten; hier setzt man auf eine bezirkstypische Verbindung des gewachsenen Gründerzeit-Rasters mit privaten Freiflächen. »Gerade in der verdichteten Stadt wird der intelligente Umgang mit Raum zur wahren Kür der Architektur«, sagt Projektleiter Benjamin Stanciu. »Es geht heute nicht mehr nur um reine Quadratmeter, sondern darum, durch durchdachte Grundrisse selbst auf kompakten Flächen ein großzügiges Raumgefühl zu erzeugen und mit begrünten Freiflächen die Natur in den urbanen Alltag zu integrieren.« Die Fertigstellung ist für Juli 2026 geplant.

Villen in Bewegung

Neben diesen innerstädtischen Schichtungen und Stapelungen tut sich auch auf den Villengrundstücken in den Bezirken Währing und Döbling einiges. »In den vergangenen Jahren wurden zahlreiche Liegenschaften zu Preisen erworben, die heute nicht mehr realisierbar sind – Entwicklungskosten und Einkaufspreise liegen teils deutlich über dem erziel-baren Verkaufspreis«, sagt Richard Buxbaum von Buxbaum Immobilien, die sich auf den Villenmarkt in diesen Bezirken spezialisiert haben. »Dennoch ist der Markt spürbar in Bewegung.« In diesem Fall ein heimischer Markt, rund 70 bis 80 Prozent der Käufer:innen sind aus Österreich. »Diese heimischen Käufer:innen kennen die Mikrolagen – besonders beliebt sind das Gersthofer Cottage und die Döblinger Prime-Lagen«, so Buxbaum. Man sieht: Das urbane Leben hat viele Gesichter – und viele Potenziale.