Savoir-vivre de Luxe: Wohnen in Frankreich

In Paris sind aktuell wieder Apartments begehrt, bei denen schon der Blick aus dem Fenster wie eine Wertanlage wirkt. An der Côte d’Azur werden Villen diskret weitergereicht, oft lange bevor sie überhaupt offiziell am Markt auftauchen. Und in Lyon entdeckt gerade eine neue Generation internationaler Käufer:innen jene Mischung aus Eleganz, Kulinarik und Savoir-vivre, die Frankreich seit jeher so unwiderstehlich macht.

Die Grande Nation kann tatsächlich vieles: Käse, Couture, komplizierte Steuerregelungen, aber offenbar auch Immobilienmärkte erstaunlich stilvoll auskühlen und wieder anziehen lassen. Nach zwei Jahren Zurückhaltung wird im Premiumbereich heute wieder Aufwind spürbar. Passend dazu verändert sich vielerorts auch das architektonische Gesicht des Landes. In Paris sorgen luxuriöse »Branded Residences«, aufwendig revitalisierte Haussmann-Objekte – die typischen Steingebäude mit schmiedeeisernen Balkonen, die heute rund 60 Prozent des Pariser Stadtbilds prägen – und neue Prestigeprojekte für frische Dynamik im oberen Segment. Mit »Le 19M« schuf Stararchitekt Rudy Ricciotti zuletzt im Auftrag von Chanel ein spektakuläres Zentrum für die traditionsreichen Métiers d’Art des Hauses – ein architektonisches Statement zwischen Luxus, Handwerkskunst und kulturellem Erbe.

An der Côte d’Azur erlebt wiederum das legendäre »Le Provençal« in Juan-les-Pins am Rande des Cap d’Antibes eine viel beachtete Renaissance: Das ikonische Art-déco-Hotel aus den 1920er-Jahren wird nach jahrelanger Transformation durch den britischen Milliardär und Entwickler John Caudwell als ultra-exklusive Residenzanlage mit rund 35 High-End-Apartments (ab sieben Millionen Euro) neu positioniert – historische Grandezza inklusive modernster Haustechnik. Frankreich beherrscht diese Verbindung aus Patina und Perfektion so selbstverständlich wie gutes Essen.

In Lyon gilt das revitalisierte »Grand Hôtel-Dieu« weiterhin als Paradebeispiel dafür, wie historische Architektur in hochwertige urbane Wohn-, Hotel- und Lifestylekonzepte übersetzt werden kann. Der monumentale Gebäudekomplex am Rhône-Ufer verbindet heute Luxushotellerie, Gastronomie und Handel unter einem historischen Dach. Generell setzt Frankreich derzeit weniger auf spektakuläre Hochhausgesten als auf kultivierte Verdichtung, historische Substanz und architektonische Eleganz.

Nicht zu vergessen sind Frankreichs hochalpine Luxusresorts, die im Zuge des Klimawandels als vergleichsweise sichere »Snow-Sure Investments« gelten. Vor allem Orte in über 1.800 Metern Seehöhe wie Courchevel oder Val d’Isère verzeichnen das stärkste Wachstum. »Aber auch mittelhohe Resorts wie Alpes d’Huez oder Les Deux Alpes gewinnen an Attraktivität, da sie ihr Angebot durch Sommeraktivitäten erweitern«, betont Eugen Otto von Otto Immobilien.

30.000 Euro pro Quadratmeter

Besonders deutlich wird der Aufwind im Immobilienbereich an den besten Adressen des Landes spürbar. Laut aktuellem Marktbericht von Engel & Völkers zieht die Zahl der Transaktionen kräftig an, und gerade internationale Käufer beobachten den Markt wieder mit wachsender Aufmerksamkeit. »Nach zwei Jahren Abkühlung zeichnet sich in Frankreich wieder ein Aufwärtstrend ab«, sagt Christophe Michel, CEO von Engel & Völkers Frankreich. Effektvoll sichtbar wird die Entwicklung in Paris. Die Stadt bleibt auch 2026 einer jener Orte, an denen Immobilien weit mehr sind als bloße Quadratmeter, in Wände gehüllt. Sie sind Prestigeobjekt, Familienstrategie, Kapitalparkplatz und manchmal auch schlicht Liebeserklärung an die eigene Lebensart.

Im 7. Arrondissement, nahe Champ-de-Mars und Eiffelturm, erreichen außergewöhnliche Objekte mittlerweile wieder Spitzenpreise von bis zu 30.000 Euro pro Quadratmeter. Gefragt sind vor allem bezugsfertige Apartments in erstklassigen Mikrolagen, gerne mit Balkon, historischen Details und wenig Renovierungsbedarf. »In Toplagen wie Paris oder an der Côte d’Azur waren echte Premiumimmobilien nie wirklich im Rabattmodus«, sagt Frankreich-Immobilienexperte Alexis Forabosco von MOO Immobilien. »Was sich verändert hat, ist die Psychologie der Käufer: Internationale, anspruchsvolle Kunden kaufen keine Projekte mehr – sie kaufen fertige Lebensqualität.« Tatsächlich zeige sich der Markt zunehmend kompromisslos: »Im Luxussegment sind Energieeffizienz und Move-in-ready zur Eintrittskarte geworden. Nur das Beste verkauft sich wieder wie früher – alles andere bleibt liegen.«

Neue Selektivität

Diese neue Selektivität verändert den gesamten Luxusmarkt. Während durchschnittliche Objekte deutlich länger angeboten werden, erzielen »Trophy Assets« wieder Höchstpreise. »Es ist ein Markt der Gewinner:innen«, so Forabosco. »Vor allem internationale Käufer:innen aus den USA, dem Nahen Osten und der Schweiz kommen zurück. In den Prime-Lagen stammen die Transaktionen zu 30 bis 40 Prozent aus dem Ausland.«

Dass viele der begehrtesten Immobilien überhaupt nie öffentlich erscheinen, macht die Sache zusätzlich exklusiv. »Rund 40 Prozent der Listings unseres Partners in Saint-Tropez erreichen niemals den öffentlichen Markt«, erklärt Eugen Otto. »Die Verkäufer:innen wollen Diskretion wahren und setzen auf internationale Netzwerke, um die richtigen Käufer zu finden.« An der Côte d’Azur erreicht diese diskrete Form des Luxus ihren blau-weiß-roten Höhepunkt. Zwischen Cannes und Monaco geht es nicht mehr nur um Lage, sondern um Verknappung. Meerblick, Privatsphäre und ikonische Adressen funk­tionieren hier fast wie eine eigene Währung. Otto: »Besonders hervorzuheben ist der Markt in Saint-Tropez mit einer Preissteigerung von 64 Prozent über die letzten fünf Jahre – das zeigt unser PIRI-Index von Knight Frank«.

Außergewöhnliche Villen erzielen inzwischen Preise von bis zu 50.000 Euro pro Quadratmeter. Und trotzdem scheint die Nachfrage kaum nachzulassen. »Die Côte d’Azur bleibt ein globaler Safe-Haven-Markt, getragen von Lifestyle, Klima und internationaler Werthaltigkeit«, sagt Forabosco. Vor diesem Hintergrund wirken selbst 12,5 Millionen Euro an der Riviera inzwischen beinahe wie ein moderater Einstiegspreis. So vermarktet MOO Immobilien aktuell eine Villa am Cap d’Antibes mit knapp 600 Quadratmetern Wohnfläche, sieben Schlafzimmern, Gästehaus, Pool und mehreren Terrassen – nur wenige Gehminuten von den Stränden sowie lediglich 700 Meter vom legendären Hôtel du Cap-Eden-Roc entfernt.

Und dann wäre da noch Lyon. Lange stand die Metropole im Schatten von Paris und Riviera, doch genau das macht sie jetzt für viele interessant. Lyon wirkt weniger inszeniert, ist wirtschaftlich robust und alltagstauglicher als die großen Prestigeadressen des Landes. »Paris kauft man für Prestige. Die Côte d’Azur kauft man für Lifestyle und Knappheit. Lyon kauft man für Fundamentaldaten«, bringt es Forabosco auf den Punkt. Besonders gefragt sind großzügige Familienwohnungen in Lagen wie Presqu’île oder exklusive Townhouses mit Außenbereichen.

Steuerliche Herausforderung

»Frankreich ist für ausländische Anleger vor allem wegen Marktchancen, Lebensqualität und Klima interessant, steuerlich aber ein streng regulierter Markt«, betont der deutsch-französische Rechtsanwalt Armin Vigier, der Mandanten aus dem deutschsprachigen Raum bei französischen Immobilientransaktionen begleitet. Viele Käufer würden sich zunächst auf Rendite oder Kaufpreis konzentrieren und erst später merken, wie entscheidend Themen wie Immobilienvermögensteuer, Erbschaftsrecht oder die Strukturierung des Kaufs tatsächlich sind. »Wer diese Dimensionen nicht gleich mitdenkt, verschenkt Rendite und geht unnötige Risiken ein.«

Besonders häufig fällt dabei der Begriff LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), also das französische Modell der nicht professionellen möblierten Vermietung. Lange galt es beinahe als Geheimtipp unter internationalen Anlegern, »weil hohe Abschreibungen mit Mieten verrechnet werden konnten und zugleich ein günstiges Verkaufsregime galt«. Ganz so einfach sei die Sache heute nicht mehr. »Der doppelte steuerliche Vorteil ist seit 2024 durch die Loi Le Meur weitgehend entfallen«, erklärt Vigier. Für kleinere Investoren könne das vereinfachte Pauschalmodell (Micro-BIC) zwar weiterhin interessant sein, Standardlösungen gebe es jedoch nicht. »Entscheidend ist eine frühzeitige, auf Vermögenshöhe und Familienkonstellation zugeschnittene Strukturierung.«

Vielleicht erklärt genau das, warum Frankreichs teuerste Immobilien am Ende nie nur aus Lage, Bausubstanz und Quadratmetern bestehen. Sie verkaufen Aussicht, Atmosphäre und ein Lebensgefühl, das sich anderswo nur schwer reproduzieren lässt. Oder wie Immobilienprofi Alexis Forabosco sagt: »Die besten Immobilien Frankreichs funktionieren wie große französische Küche – die Zutaten allein erklären noch lange nicht die Wirkung.«