Bundesländer im Fokus: Die schönsten Objekte mit Charme

Kaum hat man Wien hinter sich gelassen, türmen sich die Alpen vor dem Autofenster auf. Der Nebel steigt aus den Wiesen, die Luft schmeckt nach Tau und frischem Holz. Heimatgefühle. Ganz Österreich ist gesegnet mit Schönheit, und wer Premiumimmobilien sucht, muss nicht zwingend nach Kitzbühel oder Lech. Im Gegenteil, von Wien aus gesehen liegen die ausgenommen reizvollen Bundesländer -Steiermark, Kärnten und Salzburg ja ohnehin viel näher. Wir nehmen Sie mit auf eine Rundreise – steigen Sie ein!

Landschaftsvielfalt

Erster Stopp: Pogusch. Nein, nur zum Essen und um uns zu orientieren. Denn die Grüne Mark hat’s in sich, weil sie so unterschiedlich ist: sanfte Weinhügel im Süden, Thermen im Osten und die Berge im Norden – mit weltbekannten Regionen wie Schladming oder auch urigen Gegenden wie dem Ausseerland. Hier trifft Natur auf Lebensqualität mit -gemütlicher Bodenständigkeit. Das Navi sagt »Schladming – 2 Stunden«, mit dem Duft von Schweinsbraten und Heu düsen wir ergo Richtung Obersteiermark.

Laut Statistik Austria legten Neubauwohnungen in der Steiermark im vergangenen Jahr preislich leicht zu, während ältere -Häuser einen moderaten Preisrückgang verzeichneten. Das ist natürlich im Durchschnitt über alle Regionen zu sehen. Einfamilienhäuser im Premiumbereich gibt es dann gar nicht so viele. Im Vergleich zu 2023 und 2022 lag die Anzahl der als Luxus klassifizierten Einfamilienhäuser letztes Jahr bei lediglich 37 steirischen Objekten, wie das Makler:innen-netzwerk RE/MAX analysiert. Ja, das ist wenig, aber als Luxusimmobilien definiert RE/MAX die teuersten fünf Prozent aller verkauften Wohnimmobilien in Österreich. Und das waren dann in der Steiermark 2024 immerhin um 37 Prozent mehr als in den beiden Jahren davor.

Als wir von Schladming kurz in die Ramsau fahren, passieren wir die »Sun Lodge«-Anlage. Aktuell wird hier ein Zwei-Zimmer-Apartment mit gut 53 Quadratmeter um 860.594 Euro angeboten. Die Wohnung ist voll möbliert, verfügt über eine gehobene Ausstattung, eine Rezeption, gemeinsame Sauna, Swimmingpool und Wellnessbereich. Errichtet wurde sie im Jahr 2016. Und jetzt geht’s ans Eingemachte: Sie ist als Zweitwohnsitz oder zur Vermietung freigegeben. Denn das ist der Knackpunkt bei vielen Immobilien: Wer darf sie wie nutzen?

Widmungsvielfalt

Die Antworten auf diese Frage findet man in Österreich im Raumordnungsgesetz. Manche Gemeinden gewähren nur begrenzt Zweitwohnsitzwidmungen, andere sind restriktiver. Nicht jede Immobilie ist also von vornherein mit einer Zweitwohnsitzwidmung belegt. In vielen Gemeinden muss die Widmung gesondert beantragt werden, und es gibt oft Beschränkungen. In Ausschreibungen, Exposés oder Makler:innentexten sollte man Hinweise darauf finden. Begriffe wie »touristische Nutzung«, »Ferienwohnung«, »Vermietung möglich«, »Freizeitwohnsitz« sind Schlüsselwörter. Solche Objekte findet man tendenziell in Bergregionen mit Skigebieten, in Seeregionen oder in touristisch stark frequentierten Gemeinden. Eine Immobilie mit touristischer Nutzung darf hingegen nur zeitweise an Gäste vermietet werden und nicht dauerhaft bewohnt sein. Sie ist also für Ferienaufenthalte bestimmt, nicht als Haupt- oder Zweitwohnsitz. Grundlage ist die jeweilige Flächenwidmung nach dem Raumordnungsgesetz des Bundeslands, das eine solche Nutzung ausdrücklich vorschreibt. Wer sie dennoch dauerhaft bewohnt, verstößt gegen die Widmung und riskiert Verwaltungs-strafen. Wer aber ein Apartment zur Weitervermietung anschaffen will, für den ist diese Kategorie goldrichtig.

Am besten ist natürlich, wenn man sich aus allen Möglichkeiten die richtige aussuchen kann. Wie bei dem Neubauprojekt im Herzen von Bad Aussee, hier entstehen die »Ausseer Residenzen«, 34 Wohnungen mit Größen -zwischen 45 und 170 Quadratmeter in passender Architektur mit Terrassen, Balkonen und barrierefreiem Zugang – hier ist laut Inserat sowohl ein Zweitwohnsitz als auch touristische Vermietung möglich. Besonders attraktiv ist in jedem Fall die zentrale Lage mit Fußnähe zu Infrastruktur und Erholungslandschaft, -kombiniert mit Garagen- und Carportplätzen und dem rechtssicheren Kauf über das Bauträgervertragsgesetz.

Widmungsvielfalt

Weiter geht die Reise – hinauf zur Turrach. Der Asphalt zieht sich in Serpentinen, auf 1.800 Metern wechselt das Grün der -Steiermark ins Blau der Kärntner Seen. Und dann liegt er plötzlich da – der Wörthersee, glatt und türkis. Am Wasser ist die Nachfrage nach Immobilien jedenfalls beinahe ungetrübt. Es gäbe aktuell aber mehr Auswahl für Suchende, meinen Expert:innen unisono, die für das Premiumsegment wichtigsten Seelagen finden sich am Millstätter, Ossiacher, Klopeiner, Faaker und natürlich am Wörthersee.

Zukunftsträchtig ist, dass sich der Kärntner Tourismus im heurigen Herbst dazu durch-ringen konnte, sich neu zu strukturieren. Statt zahlreicher kleiner Verbände soll es künftig zehn größere regionale Einheiten geben, ergänzt durch die Kärnten Werbung als Landesverband. Die Einnahmen (eine einheitliche Aufenthaltsabgabe für Gäste ist geplant) sollen u. a. in touristische Infrastruktur und digitale Angebote fließen. Für die Region sind das gute Nachrichten, von denen die einheimischen Betriebe und alle Gäste wie Immobilienbesit-zer:innen profitieren werden. Und die Preise? Von-bis. Vor allem nach oben gibt es natürlich kaum eine Grenze. In Dellach am Wörthersee wurde im Sommer kolportiert, dass Quadratmeterpreise bei garantiertem Seezugang von bis zu 30.000 Euro erreicht würden. Da ist das »VistaVerde«, ein Neubauprojekt in der Region Millstätter See, schon günstiger. Wohnungen in Größen zwischen ca. 50 und 75 Quadratmeter entstehen hier, sie sind als Ferien- oder Zweitwohnsitz geeignet. Eine drei Zimmer und 87,61 Quadrat-meter große Einheit mit traumhaftem Seeblick wird aktuell etwa um 1,1 Millionen Euro angeboten, eine 50-Quadratmeter-Version ist aber auch schon um 272.000 Euro zu haben. Anderes Beispiel: Beim Projekt »The Lakes« in Pörtschach gibt es zwölf Wohneinheiten (Flächen zwischen 67 und 135 Quadratmeter), die Kaufpreise liegen -zwischen 579.000 und 1.595.000 Euro. Das Angebot ist jedenfalls vielfältig, der Makler ATV Immobilien hat mehr als 15 größere Neubauprojekte auf seiner Website gelistet.

Seenvielfalt

Zeit, umzusteigen: Wir nehmen den Zug, durchqueren den Tauerntunnel, und schon öffnet sich das Panorama der Salzburger Alpen. Salzburg spielt bei den Preisen ganz oben mit. Die zehn teuersten Einfamilienhäuser in Salzburg lagen letztes Jahr Schnitt bei 5,74 Millionen Euro – ein beeindruckender Spitzenwert, denn damit ist Salzburg ziemlich dicht an Wien dran (sechs Millionen Euro) und deutlich teurer als viele andere Bundesländer. Außerdem hat Salzburg einen relativ hohen Luxusanteil bei Einfamilienhäusern – etwa 20,2 Prozent aller gehandelten Einfamilienhäuser fallen ins Luxussegment nach der Top-Fünf-Prozent-Definition von RE/MAX.

Wie auch in Kärnten gibt es in Salzburg viele unterschiedliche Lagen, und auch dieses Bundesland ist mit beidem gesegnet – mit Seen und Bergen. In St. Gilgen am Wolfgangsee bieten nachhaltige Eigenheime in Massivholzbau-weise mit ca. 143 Quadratmeter Wohnfläche und großzügigen Terrassen einen besonders starken Bezug zur Natur – Ruhe, Wald und Panoramablicke inklusive. Mit Preisen ab ca. 1,75 Millionen Euro und energieeffizientem Konzept richtet sich das Objekt an Käufer:in-nen, die Wohnkomfort auf hohem Niveau und ein Leben im Einklang mit der Umgebung anstreben. Und dann gibt es natürlich Mondäneres wie Zell am See (eine exklusive Wohnung mit 180 Quadratmeter Wohnfläche, Whirlpool, Sauna und 48 Quadratmeter Terrasse, fußläufig zur Areitbahn und nahe dem Zeller See gibt es für 899.000 Euro) oder gar Salzburg Stadt – einen für sich eigenen Immobilienmarkt.

Anlagevielfalt

Salzburg hat im Vergleich zu den anderen beiden Ländern relativ viele Anlagemöglichkeiten – oft als Buy-to-let-Modell konzipiert. Hier kann man also dann nicht selbst darin wohnen oder zumindest nur einen be-grenzten Zeitraum pro Jahr. In Saalbach-Hinterglemm geht das etwa bei den »Adler Resort Apartments« mit Ski-in/Ski-out-Lage direkt an der Reiterkogelbahn. Die Preise reichen von 387.000 bis 2,5 Millionen Euro, mit garantierten Renditen von fünf bis sechs Prozent. Die Ausstattung umfasst Pools, Saunen, Fitness und Kinderbetreuung. Rein touristisch genutzte Immobilien errichtet auch Almdorfbau: professionell geführte Resortanlagen, in denen Service, Vermietung und Gästebetreuung zentral organisiert sind. Eine Nutzung als Zweitwohnsitz oder Dauerwohnsitz ist ausdrücklich ausgeschlossen. Aktuelle Projekte hat das -Unternehmen in Saalbach bzw. auch in der Steiermark (Kreischberg, Murau, Eisenerz).

So schließt sich der Kreis, und auch unsere Rundreise klingt gemütlich aus. Mit vielen regionalen Hotspots und gehobenen Immobilien, die meist preislich und jedenfalls geografisch nicht allzu weit weg voneinander sind.