Raus aus der Krise: Das sagen Expert:innen über die Immobilienbranche

Nicht nur die Welt scheint an der vielzitierten Polykrise zu leiden, auch der Bauwirtschaft ging es schon besser als in der letzten Zeit. Abrupte Zinswenden, astronomische Baupreise, niedrige Renditeerwartungen und Insolvenzen haben die Nervosität nicht -gerade beruhigt. Doch laut den Prognosen zahlreicher Expert:innen mehren sich die Hoffnungsschimmer – wenn auch zaghaft.

Safe Haven 2027

Durch die achte Zinssenkung im Juni dieses Jahres seien variable Finanzierungen deutlich günstiger geworden, was viele bestehende Kreditnehmer:innen deutlich entlaste, so die ÖRAG in ihrem Bericht im September. Gleichzeitig bleibe die Risikobereitschaft der Banken niedrig und die Eigenkapitalanforderungen bleiben hoch. »Der einstige Leitsatz ›survive till 2025‹ hat erwartungsgemäß zeitlich nicht gehalten«, sagt ÖRAG-Vorstand Stefan Brezovich. »Wir sehen ›safe haven in 2027‹ nach wie vor als realistisch an.«

Auch Michael Buchmeier, Vorstand und Bereichsleiter Bewertung bei MRICS, erwartet eine Markterholung erst gegen Ende 2026. »Bis dahin wird sich die Phase der Marktbereinigung weiter fortführen.« Die Rolle der Banken könne in den kommenden Monaten entscheidend sein. Bis zu einer spürbaren Beruhigung am Markt gelten also: Geduld, konservative Bewertung und besonnenes Handeln. Sicher sei eines: Der Immobilienmarkt Österreichs werde 2026 ein anderer sein als der von 2020 – weniger euphorisch, aber vielleicht auch solider und nachhaltiger.

Durch die Talsohle

Positive Signale gibt es jedoch jetzt schon. So vermeldete die Wiener CROWND-Unternehmensgruppe, die seit 2017 ein Portfolio mit einem Volumen von rund 500 Millionen Euro aufgebaut hat, im September 2025 eine erfolgreiche Restrukturierung nach 18-monatigen Verhandlungen. Ergebnis: Nicht nur können alle laufenden Projekte sichergestellt werden, sondern auch 70 Millionen Euro für neue Projekte zur Verfügung gestellt werden.

Albert Hannak, Partner bei Deloitte Österreich, war beratend in der CROWND-Restrukturierung tätig und sieht den Erfolg als branchenweites Signal: »Die letzten drei Jahre waren für die heimische Immobilienbranche mithin die schwierigsten seit langer Zeit. Umso bedeutender ist nun endlich eine erfolgreiche Restrukturierung in der Branche der Projektentwickler:innen – aus unserer Sicht ist dies ein Hinweis darauf, dass die Talsohle am Immobilienmarkt erreicht ist.«

Einen Push nach vorne erlebt dieses Jahr der Büromarkt in Linz. Mit 61.100 Quadratmetern, die neu auf den Markt kommen, verzeichnet man sogar einen historischen Rekord. Darunter sind Projekte wie das »Quadrill« in der Tabakfabrik, die Dynatrace-Erweiterung und das neue MIC-Headquarter. »Linz positioniert sich mit einem starken Schub an modernen, ESG-zertifizierten Büroprojekten als einer der dynamischsten Standorte Österreichs«, sagt Christoph Oßberger, Standortleiter Westösterreich bei CBRE Österreich. »Die Herausforderung liegt nun darin, die hohe Zahl an neuen Flächen in einem wirtschaftlich noch zurückhaltenden Umfeld rasch zu absorbieren.«

Während internationale und institutionelle Mieter:innen die neuen Topflächen im Auge haben, zeigen sich regionale Unternehmen angesichts der konjunkturellen Unsicherheiten laut CBRE vorsichtig. »Die kommenden Monate entscheiden, wie schnell der Markt die neuen Projekte aufnehmen kann. Klar ist: Wer moderne, nachhaltige Flächen sucht, findet derzeit in Linz spannende Optionen«, so Oßberger.

Optimistisch blickt auch Michael Schmidt von der 3SI Immogroup in die Zukunft: »2025 war ein Jahr der Normalisierung. Die Finanzierung ist nach den Zinsgipfeln wieder planbarer geworden. Zudem steigt die Nachfrage nach Eigentumsimmobilien wieder spürbar, insbesondere in Wien.« Für 2026 rechnet Schmidt mit weiter sinkender Zinsvolatilität, einer selektiven Belebung im Eigen-tumssegment und einem klaren Vorteil für Projekte, die sofort oder kurzfristig verfügbar sind. Zugleich sei ein weiterer -Anstieg des Interesses und des Bedarfs an Eigentumsimmobilien zu erwarten. »Der österreichische Wohnimmobilienmarkt bleibt zweigeteilt: Lage, Qualität und Produktreife entscheiden über Erfolg oder Stillstand. In Wien beobachten wir eine konstant hohe Nachfrage nach sanierten Altbauten und ökologisch durchdachten Neubauten – insbesondere dann, wenn sie bezugsfertig oder kurzfristig verfügbar sind.«

Optimismus bei Sanierung

Schatten und Licht am Markt ortet der auf Sanierungen spezialisierte Bauträger Hans-Jörg Ulreich. Derzeit seien so gut wie alle staatlichen Rahmenbedingungen kontraproduktiv, da die Finanzmarktaufsicht den Banken so viel Druck mache, dass viele Bauträger:innen keine Baufinanzierungen bekommen. Ein Nachteil für den großvolu-migen, freifinanzierten Wohnungsbau. »Für uns, die wir seit über 25 Jahren erfolgreich am Wiener Markt tätig sind, bin ich aber sehr optimistisch, denn wir bauen dann in einen leeren Markt hinein. Verkauf und Vermietung laufen im Segment der qualitativ hochwertig sanierten Altbauwohnungen wieder so gut wie vor der Krise.« Die Eigennutzer:innen seien seit Anfang 2025 wieder zurück am Markt, da das Narrativ sich von »es wird billiger« auf »es wird knapp« gedreht hat. »Ganz aktuell bemerke ich auch wieder großes Interesse von Kleinanleger:innen an unseren Vorsorgewohnungen mit drei Prozent Rendite nach Steuer.«

Die Tatsache, dass es einen enormen -Sanierungsbedarf gibt und dafür Anreize nötig sind, sei nun endlich auf bundespolitischer Ebene angekommen, freut sich Ulreich. »Wenn nun die bereits angekündigten Maßnahmen tatsächlich umgesetzt werden – etwa die Duldungspflicht von Mieter:innen bei Sanierung und Heizungstausch oder die Anpassung der Miethöhe von sanierten Altbauten auf Neubaumietzinsniveau – dann wird ohne zusätzliches Steuergeld die Sanierungsrate endlich wieder nach oben gehen.«

Bau-Turbo gestartet

Zum Schluss ein Blick nach Deutschland, wo die Bundesregierung im Oktober den »Bau-Turbo« beschloss, der mit Sonderregelungen im Baugesetz und schnelleren Genehmigungsverfahren helfen soll, den Wohnungsmangel zu beheben. Schon vor dem Turbo-Start war im ersten Halbjahr ein Anstieg der Baugenehmigungen im Wohnungsneubau um rund fünf Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu verzeichnen.

Positive Signale – doch laut dem deutschen Immobilienexperten Klaus-Peter Stöppler ist hier noch Luft nach oben. »Ohne Deregulierung und Entbürokratisierung bleibt der Turbo im Leerlauf«, sagt er. Auch bei der Digitalisierung der Bauämter sei man noch weit vom Wunschziel entfernt. »Eher fährt die Bahn pünktlich oder wir haben flächendeckend schnelles Internet in Deutschland.« Ein Lichtblick: Hier ist Österreich definitiv schon weiter.