Das haben die wirtschaftlich erfolgreichsten Ferienhotels gemeinsam

Hotelbetriebe, die sich gerade in Planung, Realisierung oder Umbau befinden, können ein Lied davon singen: Lieferengpässe und Inflation haben die Baukosten rasant nach oben getrieben. So hat der Baupreis-Index im Vergleich zu 2020 um mehr als 20 Prozent zugelegt, was sich natürlich auch auf sämtliche Neu- und Umbauprojekte von Ferienimmobilien auswirkt.

Wie das aktuelle »Investions 1×1« der Prodinger Tourismusberatung zeigt, sind die Errichtungskosten pro Zimmer in einem 4-Sterne-Hotel in den letzten drei Jahren sogar um rund 40 Prozent gestiegen. Nichtsdestotrotz sind die wirtschaftlich erfolgreichsten Ferienhotels alle mit zumindest vier Sternen klassifiziert. Keines der von Prodinger untersuchten rentabelsten Häuser hat weniger als 90 Betten und von der Positionierung her sind sie entweder »bergorientiert mit starker Wintersaison« oder haben sich dem Wellness-Trend verschrieben. Und – ganz wichtig – sie sind alle seit mindestens zwei Generationen im Familienbesitz und werden auch von der Eigentümerfamilie betrieben.

Angepasste Investitionskennzahlen

Die Hotellerie hat in den Sommermonaten auf der Erlös- und Auslastungsseite gut performt, konnte aber trotzdem nicht das Betriebsergebnis der Vergangenheit erreichen bzw. halten. Das beschäftigt auch die Banken, die bei Finanzierungen von Hotelimmobilien eine verstärkte Zurückhaltung erkennen lassen. Die Kombination aus schwächelnden Betriebsergebnissen, hohen Zinsen und kaum veränderten Investitions- und Baukosten ist für eine kapitalintensive Dienstleistungsbranche keine gute Voraussetzung, um die Qualität zu halten.

Diese Entwicklung hat die Prodinger Tourismusberatung zum Anlass genommen, die bis dato bestehenden Investitionskennzahlen für die alpine Ferienhotellerie zu überprüfen und dem aktuellen Marktumfeld anzupassen. Das »Investitions 1×1« ist das Ergebnis vorliegender Werte für Bau-, Einrichtungs- und Planungskosten von etwa 50 Neu- und Umbauprojekten sowie von Erkenntnissen aus Expertengesprächen. Der Benchmarkvergleich wurde in Kooperation mit der Österreichischen Hoteliervereinigung (ÖHV) durchgeführt und stammt aus Hotelentwicklungen der Prodinger Beratungsgruppe. Die angeführten Werte können laut Prodinger als Zielgröße für individuelle Ferienhotels herangezogen werden.

Die häufigsten Fehler in der Projektentwicklung vermeiden

»Diese Übersicht soll Investoren, Projektentwicklern und Hoteliers dabei helfen, ihre anstehenden Investitionen zu planen. Je besser die Planung, desto schneller und risikoloser die Realisierung. Neben Kostenüberschreitungen sind Funktionsmängel und fehlende Marktkonformität die häufigsten Fehler in der Projektentwicklung«, erklärt Thomas Reisenzahn, Geschäftsführer der Tourismusberatung von Prodinger.