Winterlich investiert: Tiroler Chalets und alpine Zweitwohnsitze

Man braucht gar nicht drum herumreden, Kitzbühel ist und bleibt das Epizentrum alpiner Begehrlichkeit. Und das, obwohl die Zweitwohnsitz-Problematik gerade hier in den letzten Monaten stark diskutiert wird. Aber dazu kommen wir noch. Dem Branchen-Gossip zum Trotz gehört die »Gamsstadt« weiterhin zu den teuersten Immobilienregionen Österreichs. Für Ein- und Zweifamilienhäuser beginnen die Preise in einfachen Lagen bei etwa eineinhalb Millionen Euro, in guten und sehr guten Lagen steigen sie auf acht Millionen Euro oder mehr. Eigentumswohnungen in bester Lage werden inzwischen mit Quadratmeterpreisen zwischen 9.000 und 14.000 Euro gehandelt, einzelne Ausreißer liegen ebenso darüber: Eine 126 Quadratmeter große Vier-Zimmer-Wohnung mit Freizeitwohnsitzwidmung in der Nähe des Pfarrauparks wird aktuell um 2,39 Millionen Euro angepriesen.

Die beiden benachbarten Chalets »Sense & Soul« in Jochberg spielen schon in der ganz oberen Klasse mit: mit beheiztem Indoor-Pool, Teebar im Wellnessbereich, beheizter Tiefgarage, Heimkino und Photovoltaikanlage kommt so ein Refugium mit vier Schlafzimmern auf 38.187 Euro für die Quadratmeter-Benchmark. Und wenn auf der Vermarktungs-website steht: »In den Bergen kann ein Haus nicht nur eine Unterkunft sein. Es muss Teil der Landschaft werden, eingebettet in die Natur und das umgebende Gelände« – dann haben Architekt:in-nen, Planer:innen und Entwickler:innen das vortrefflich umgesetzt.

Preise leicht gesunken

Der Datenlieferant IMABIS weiß aber, dass der Durchschnittsquadratmeterpreis für Häuser in Kitzbühel bei 19.360 Euro liegt (Zeitraum Jänner bis Dezember 2025). Für die ganz genauen Analyst:innen: Ja, das ist um exakt 512 Euro weniger als im Jahr 2024, sprich, derzeit ist es leicht günstiger, Immobilien in dem Hotspot mit der Gams zu erwerben. Kitzbühel bleibt dennoch Österreichs teuerster Bezirk für hochwertige Wohnimmobilien. Die Grundstücke lassen sich nun mal nicht vermehren, das wird immer und ewig so bleiben, egal welche Widmung oder Verwaltungspraktiken gerade aktuell sind. Und dann kommt natürlich das unbezahlbare Lebensgefühl als wichtigste Rendite hinzu: Skifahren direkt vor der Haustür, Spaziergänge über verschneite Felder, das Knirschen des Schnees, das -Knistern des Kamins. So soll Winter sein!

Doch der Blick über den Tellerrand lohnt sich, wenngleich in ganz Tirol deutlich weniger gebaut wird. Auch das Heilige Land ist von der Bauträger:innen-Krise nicht verschont geblieben, nächstes Jahr dürften nur mehr 420 freifinanzierte Neubaueinheiten errichtet werden, so die Schätzungen von Alexander Bosak von Exploreal – während es heuer noch 840 sind.

Strahlkraft

Natürlich strahlt Kitzbühel immer weiter aus, Richtung Salzburg bei St. Ulrich am Pillersee steht etwa eine 5,5-Millionen-Euro-Residenz mit sieben Zimmern und wartet auf neue Bewoh-ner:innen. Über ein Zimmer mehr verfügt das Hideaway am Grafenweg in Hopfgarten im Brixental – die andere Himmelsrichtung und eine nicht minder idyllische und infrastruk-turell gut erschlossene Gemeinde. Wie in den anderen Bundesländern auch, ist es in Tirol wichtig, zwischen den Nutzungs-arten und Widmungen zu unterscheiden. Will man ab und zu zur Erholung in seinem Alpenrefugium Energie auftanken oder plant man regelmäßige Aufenthalte? Das muss jede:r für sich entscheiden und es ist wichtig zu wissen!

In ersterem Fall muss das Objekt der Begierde ein Freizeitwohnsitz sein. Ein Zweitwohnsitz hingegen ist als Nebenwohnsitz zum Hauptwohnsitz zulässig, etwa für berufliche Aufenthalte oder längere Besuche. Er muss gemeldet werden, darf aber nicht wie ein Freizeitwohnsitz genutzt werden, wenn keine entsprechende Widmung besteht.

Wer nur zur Kapitalanlage eine Immobilie kaufen will, dem kann das egal sein, da ist die touristische Nutzung dann das Thema. Auch hier hat Tirol viel zu bieten, unter Tirol Real Estate sind diverse Orte mit modernen Projekten vertreten, vom Pitztal über das Stubaital bis zum Zillertal. Ein Projekt, das gerade in Sölden entsteht, trägt den Namen »The -Secret« und verfolgt einen klaren Investmentansatz. Das Resort liegt in unmittelbarer Nähe zur Giggijochbahn und bietet 44 großzügige Apartments, die als Eigentum erworben und touristisch vermietet werden können. Eigentümer:innen profitieren von den Mieteinnahmen, während sie ihre Wohnung zu bestimmten Zeiten selbst nutzen können, ohne sich um den laufenden Betrieb kümmern zu müssen. Genaue Nutzungsdauer und -konditionen sind von Projekt zu Projekt unterschiedlich, fragen Sie hier genau nach!

Andere Faktoren zählen

Käufer:innen, die eher die Rendite als die Eigennutzung im Sinn haben, sollten weniger auf persönliche Vorlieben achten als vielmehr darauf, welches langfristige Potenzial die Destination hat. Wie läuft es in den Topferiengebieten der Alpen, welches touristische Potenzial steckt dahinter und was kann die Immobilienwirtschaft in diesen Regionen erwarten?

Fragen, die die Prodinger Tourismusberatung letztes Jahr in ihrer österreichweiten Marktanalyse stellte, in der sie anhand der drei Hauptkriterien »Angebot & Nachfrage«, »Preisniveau« und »Attraktivität« die Ski-Hotspots analysierte. Ergebnis: An der Spitze des Rankings stehen die Destinationen Ötztal, Serfaus-Fiss-Ladis sowie Lech-Zürs/Warth-Schröcken. Das Ötztal erreicht mit einer optimalen Mischung aus attraktiver touristischer Infrastruktur, einer soliden Nachfrage und einem entsprechenden Preisniveau den ersten Platz. Kitzbühel kommt dann schon auf Platz vier, was fast verwundert, wenn man bedenkt, dass es hier so viele einzigartige Immobilien gibt, dass das Preisniveau hoch ist und das Angebot schon sehr knapp. Eine solch hohe Luxusqualität geballt an einem Ort gibt es sonst maximal noch in Lech – und dort sind die Preise in ähnlichen Gipfelregionen. Das Positive für beide Orte: Ausnahmelagen und hochwertige Objekte profitieren in Zukunft überdurchschnittlich von Verknappung. Exklusivität hat eben ihren Preis.