Der Zinshausmarkt ist im Wandel: Spekulant:innen ziehen sich zurück, während langfristige Investor:innen seltene Chancen nutzen. Gerhard Hudej von Hudej Zinshäuser erklärt im Interview mit LIVING, warum Substanzobjekte gefragt bleiben und Wien klar im Fokus steht.
Gerhard Hudej ist österreichischer Unternehmer und zählt zu den profiliertesten Kennern des Wiener Zinshausmarkts. Seit rund 20 Jahren begleitet er vermögende Privatinvestor:innen, Family Offices und institutionelle Anleger beim Erwerb von Zinshäusern – über eine Milliarde Euro Transaktionsvolumen und mehr als 300 erfolgreich begleitete Objekte sprechen für seine Expertise.
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LIVING Sie beobachten den Zinshausmarkt in Österreich seit Jahren. Wie würden Sie den aktuellen Marktstatus beschreiben – leben Zinshäuser weiterhin von Investor:inneninteresse oder nehmen Sie eine Art »Abkühlung« wahr?
Gerhard Hudej Der österreichische Zinshausmarkt durchläuft derzeit eine Phase der Neuausrichtung. Anstelle einer pauschalen »Abkühlung« erleben wir eine deutliche Differenzierung. Historische Zinshäuser in erstklassigen Lagen mit exzellenter Bausubstanz bleiben für Kenner:innen und langfristig orientierte Investor:innen hochattraktiv.
Sie sind nicht nur architektonische Juwelen, die das Stadtbild prägen, sondern auch Stabilitätsanker in jedem Portfolio. Gleichzeitig hat sich der Markt von der spekulativen Überhitzung der vergangenen Jahre verabschiedet. Spekulant:innen sind verschwunden, und das solide, werthaltige Investment in Zinshäuser ist wieder in den Vordergrund gerückt.
Oft heißt es, Zinshäuser seien nicht mehr die schnellen Handelsobjekte wie früher. Hat sich dieses Muster verändert und, wenn ja, worin liegen die Gründe?
Absolut, dieses Muster hat sich fundamental verändert. Die Bezeichnung des Zinshauses als »schnelle Handelsware« war ein klares Symptom der Marktüberhitzung bis 2022. Angetrieben durch eine Niedrigzinspolitik, stieg die Nachfrage kontinuierlich und ermöglichte hohe Gewinne durch kurzfristige Transaktionen. Viele Marktteilnehmer:innen haben von dieser Dynamik profitiert.
Warum sind Zinshäuser Ihrer Ansicht nach weiterhin eine attraktive Anlageform, insbesondere im Vergleich zu anderen Immobilienklassen oder Geldanlagen?
Die Attraktivität des Zinshauses als Anlageform ist ungebrochen und wurzelt in seiner Substanz. Im Gegensatz zu volatilen Anlagen wie Aktien oder dem zinslosen Gold generiert ein Zinshaus einen stetigen, inflationsgeschützten Cashflow durch Mieteinnahmen. Es erfüllt das Grundbedürfnis des Wohnens und ist somit ein Eckpfeiler für den langfristigen Vermögenserhalt und -aufbau.
Seit über 20 Jahren bietet Hudej Zinshäuser eine umfassende, individuell abgestimmte Beratung für Zinshausinvestor:innen.
© Gregor Khuen BelasiWelche Kund:innengruppen adressieren Sie konkret bei Hudej Zinshäuser und wie hat sich die Zusammensetzung dieser Gruppen in den letzten ein, zwei Jahren verändert?
Seit unserer Gründung im Jahr 2012 verfolgen wir bei Hudej Zinshäuser einen fokussierten Ansatz. Wir beraten ausschließlich Zinshausinvestor:innen, von vermögenden Privatanleger:innen und Family Offices bis hin zu institutionellen Akteuren. Unser Anspruch ist es, für jede:n Kund:in die optimale Anlagestrategie zu entwickeln und die besten Opportunitäten am Markt zu identifizieren.
In den letzten Jahren hat sich die Zusammensetzung unserer Klientel spürbar verändert. Die kurzfristig orientierten, spekulativen Käufer:innen sind vom Markt verschwunden. An ihre Stelle treten versierte, langfristig denkende Investor:innen. Wir unterscheiden dabei zwei Hauptprofile: einerseits Investor:innen, die repräsentative Zinshäuser in Toplagen mit erstklassiger Substanz und solidem Mietertrag suchen – ein sicheres, stabiles Investment. Andererseits betreuen wir Entwickler:innen und Value-Add-Investor:innen, die gezielt nach Objekten mit Sanierungsbedarf und Entwicklungspotenzial suchen, um durch aktive Wertschöpfung überdurchschnittliche Renditen zu erzielen.
Sie bieten Zinshauspakete an – können Sie kurz skizzieren, welche Arten von Paketen Sie derzeit vornehmlich aufsetzen und welche Größenordnung oder Kriterien diese Pakete haben?
Der aktuelle Markt bietet exzellente Möglichkeiten, da einige große Eigentümer:innen ihre Portfolios bereinigen und sich von Teilen ihres Bestandes trennen. Dies ermöglicht uns, maßgeschneiderte Zinshauspakete für unsere Kund:innen zu strukturieren. Das Angebot an prächtigen Wiener Zinshäusern ist so groß wie seit Jahren nicht mehr. Und wir verfolgen dabei zwei klare Strategien, die sich an den Bedürfnissen unserer Kund:innen orientieren: Pakete, die auf Stabilität und Cashflow ausgerichtet sind und erstklassige Objekte mit soliden Mieterträgen umfassen, sowie Entwicklungspakete, die auf Wertsteigerungspotenzial durch Sanierung und Neupositionierung setzen.
Der Einstieg in solche Portfoliotransaktionen ist in der Regel ab einem Volumen von 50 Millionen Euro sinnvoll. Unser Service geht dabei weit über die reine Transaktionsbegleitung hinaus und umfasst auch die Durchführung von Due-Diligence-Prozessen und das strategische Portfoliomanagement.
Sie konnten diesem Jahr große erfolgreiche Deals in verzeichnen – dürfen Sie etwas über das Volumen oder die Struktur dieser Transaktionen sagen?
Diskretion ist in unserem Geschäft oberstes Gebot. Dennoch kann ich sagen, dass wir in diesem Jahr mehrere bedeutende Transaktionen für vermögende Family Offices aus Österreich und Deutschland erfolgreich begleitet haben. Das durchschnittliche Volumen pro Objekt lag bei über zehn Millionen Euro. Die Suchprofile unserer Kund:innen waren dabei klar definiert und spiegeln die aktuellen Marktchancen wider: einerseits repräsentative Zinshäuser mit exzellenter Substanz und stabilem Ertrag für das konservative Investment. Andererseits historische Zinshäuser mit signifikantem Entwicklungspotenzial in guten, zentralen Lagen für wertsteigerungsorientierte Anlagestrategien.
Sie haben in den letzten zehn Jahren Standorte in ganz Österreich aufgebaut und nun liegt Ihr Fokus wieder auf Wien. Was war die Motivation hinter dieser Redimensionierung und welche strategischen Vorteile sehen Sie darin?
Die Entscheidung, unseren Fokus wieder vollständig auf Wien zu legen, ist eine strategische Reaktion auf die veränderten Marktgegebenheiten. Meine Vision war es, das erste flächendeckende Berater:innennetzwerk für Zinshausinvestor:innen in ganz Österreich zu etablieren. In einem von hoher Nachfrage geprägten Markt war diese Expansion der richtige Schritt, und es ist uns gelungen, das größte Netzwerk der Branche aufzubauen.
Mit der Konsolidierung des Marktes sind die regionalen Märkte in den Bundesländern, die schon immer kleiner und illiquider waren als Wien, jedoch stark zurückgegangen. Die Konzentration auf den Wiener Markt ist daher ein logischer und strategischer Schritt. Wien ist und bleibt das Epizentrum des österreichischen Zinshausmarktes. Hier ist die Dichte an erstklassigen Objekten am höchsten und die Marktliquidität am größten. Als spezialisierter Berater für anspruchsvolle Investor:innen kann ich meine Expertise und mein Netzwerk in Wien am effektivsten einsetzen, um für meine Kund:innen den entscheidenden Mehrwert zu schaffen.
Abschließend: Wo sehen Sie die entscheidenden Trendfaktoren für den Zinshausmarkt in Österreich im kommenden Jahr? Mit welchen Risiken oder Chancen rechnen Sie?
Für das kommende Jahr sehe ich drei entscheidende Faktoren. Erstens: Professionalisierung. Der Markt wird noch selektiver. Oberflächliche Kenntnisse reichen nicht mehr aus, tiefgreifende Expertise und ein exzellentes Netzwerk sind entscheidend, um das richtige Objekt für die:den richtige:n Käufer:in zu finden. Für uns als Spezialisten ist das eine enorme Chance, da sich viele unqualifizierte Marktteilnehmer:innen zurückziehen.
Zweitens: die Rückkehr der Juwelen. Aus Investor:innensicht ist die größte Chance, dass derzeit Objekte auf den Markt kommen, die über Jahre nicht verfügbar waren. Historische Zinshäuser mit einzigartiger Bausubstanz in Lagen, von denen man vor wenigen Jahren nur träumen konnte. Für antizyklische Investor:innen bietet sich hier eine einmalige Gelegenheit, Substanzwerte von bleibendem Wert zu erwerben. Und drittens sehe ich als wesentliches Risiko die politische und regulatorische Unsicherheit. Weitere Eingriffe in den Markt, etwa im Mietrecht oder bei den Steuern, könnten die Investitionsbereitschaft dämpfen. Auch die Entwicklung der Zinsen und der Baukosten bleibt ein Faktor, den es genau zu beobachten gilt. Mein Credo lautet daher mehr denn je: über den Tellerrand schauen, Chancen erkennen und Risiken professionell managen.
