Die Talsohle sei bereits durchschritten, meint Andreas Ridder, Managing Director beim internationalen Immobilienberater CB Richard Ellis. Doch von Euphorie sind wir in Mitteleuropa noch weit weg. Nun gilt es, die Wohnungsnot in den Griff zu kriegen.
LiVING Ein Blick auf den Immobilienherbst 2025: Krisenstimmung oder Champagner-korken?
Andreas Ridder Weder … noch. Es gibt zwar eine leichte Erholung gegenüber den Vorjahren, die noch ganz im Zeichen von Inflation, Baukostenexplosion und stark steigenden Zinsen standen, doch mit den Zöllen von US-Präsident Trump, dem fortschreitenden Ukrainekrieg und den makroökonomischen Entwicklungen auf der ganzen Welt gibt es nach wie vor eine gewisse Verunsicherung. Die schlägt sich natürlich auch auf den Immobilienmarkt nieder.
Wie genau macht sich das bemerkbar?
Durch die hohen Zinsen und Baukosten wurde in den letzten Jahren viel zu wenig gebaut. Nun hat sich die Situation ein wenig erholt, doch anstatt die Lücke zu schließen, was längst überfällig wäre, verhält sich der Markt in Europa nach wie vor zurückhaltend. Es gibt immer noch einen massiven Einbruch bei Neubauprojekten – und somit auch bei den Transaktionen. Besonders stark ist das Phänomen in Österreich und Deutschland.
Wie äußert sich das in konkreten Zahlen?
Vor drei bis vier Jahren betrug der Investmentmarkt in Österreich noch an die sechs Milliarden Euro. 2024 lag der Investmentmarkt bei gerade mal drei Milliarden Euro – das ist die Hälfte! Besonders auffällig ist, dass 90 Prozent dieser Investitionen unter inländischen Käufer:innen getätigt wurden.
In einer Presseaussendung hat CBRE kürzlich veröffentlicht, dass der Investmentmarkt die Talsohle bereits durchschritten habe und dass nun allmählich wieder internationale Akteur:innen zurückerwartet werden. Es geht also wieder bergauf?
Definitiv. Die Talsohle ist bereits durch-schritten, und langsam lassen sich schon wieder die ersten internationalen Inves-tor:innen blicken – wenn auch vorerst eher nur bei sehr exotischen und hochpreisigen Ausreißern wie beispielsweise beim »Park Hyatt Vienna«. Dennoch stimmt mich das – als Zeichen, als früher Vorbote, wenn Sie so wollen – vorsichtig optimistisch.
Die letzten Jahren waren geprägt von großen Konkursen und Insolvenzen – Signa im Jahr 2023, gefolgt von SÜBA, BBB Immo, Euroboden, Lukas Neugebauer oder zuletzt Klemens Hallmann. Welche Auswirkungen haben diese Schicksalsschläge auf die Stimmung am Markt?
Das sind keine unerwarteten Pleiten. Einige dieser Player haben viel Risiko auf sich genommen und sehr hoch gepokert. Das sind große Schicksale für die Betroffenen und Gläubiger:in-nen, keine Frage, aber aus einer Makrosicht be-trachtet sind das gute und dringend benötigte Marktbereinigungen, die hier stattfinden. Mit dem Effekt, dass nun einige tolle Projekte am Markt sind – ob das nun das Kaufhaus Tyrol ist, das »Park Hyatt Vienna« oder der Wiener Verfassungsgerichtshof auf der Freyung.
Ich würde gerne einige Assetklassen mit Ihnen im Detail durchdeklinieren. Fangen wir mit dem Büromarkt an. Welche Entwicklung sehen Sie am österreichischen Markt?
Tatsächlich sprechen wir in der Regel vom Wiener Büromarkt, denn gerade in dieser Assetklasse sind die anderen Städte in Österreich doch relativ kleiner. Wien ist, Sie werden es nicht glauben, der heißeste Büromarkt in ganz Europa – mit dem geringsten Büroleerstand in der Höhe von nur 3,6 Prozent und der kleinsten Pipeline an neuen Projekten in den nächsten zwei Jahren. Normalerweise sagt man, dass man fünf Prozent Leerstand braucht, damit ein Büromarkt gut funktio-nieren und auch fluktuieren kann. In dieser Hinsicht kann man Wien aktuell als sehr stabil und für Investor:innen attraktiv betrachten.
Stabilität klingt in diesem Kontext auch ein wenig nach Stagnation.
So ist es. 2016 wurden in Wien noch 330.000 Quadratmeter Bürofläche vermietet, heuer werden es – wenn es gut geht – an die 165.000 Quadratmeter sein. Das ist die Hälfte! Wir sind im dritten Jahr der Rezession, viele Unternehmen sind sehr zaghaft bei Investitionen. Der Rückgang hat aber nicht nur Gründe, die mit der Bauleistung zu tun haben, sondern ist vor allem auch auf Corona zurückzuführen: Aufgrund von Homeoffice sprechen wir heute von Neuanmietungen, die in der Regel 30 bis 35 Prozent weniger Fläche umfassen als vor Corona. Und das merkt man!
Zu haben: »Park Hyatt Vienna«
Nach der Pleite der SIGNA-Gruppe ist die denkmalgeschützte Premiumimmobilie wieder am Markt. CBRE spricht von einer längst fälligen Marktbereinigung.
Was hat sich seit Corona sonst noch verändert?
Ganz klar: Es braucht eine coole, zentrale, gut erreichbare Lage, vorzugsweise mit guten Lokalen in der Umgebung, es braucht Freiflächen und es braucht große, attraktive Lobbys und Foyers, die einen eher an Hotels und Restaurants denken lassen als an ein Büro. Der War for Talents lässt keine Wünsche unberücksichtigt.
Was tut sich im Bereich Hotellerie aktuell?
Der Hotelmarkt boomt, und wie! Österreich ist der siebtgrößte Tourismusmarkt in Europa. Schon heute haben wir ein Rekordniveau erreicht, das fünf Prozent über dem Vor-Corona-Niveau liegt. Bis 2030 rechnen wir in Österreich mit einem Anstieg von weiteren 30 Prozent. Das ist so viel, dass wir Gefahr laufen, Disneyland zu werden. Daher braucht es hier eine gute Wachstumsstrategie, die den Markt mit seriösen, hochwertigen Produkten in allen Preisklassen versorgt – vom Budgethotel über Serviced Apartments bis hin zur Luxus-hotellerie. Einige internationale Hotelketten, die noch kein Haus in Wien betreiben, zum Beispiel Four Seasons, stehen bereits Schlange.
Sprechen wir über das dringlichste Thema, nämlich Wohnen: Kürzlich haben Sie in einer Presseaussendung eine alarmierende Zahl ausgeschickt. Europa ist demnach strukturell unterversorgt, es mangelt an mehr als zehn Millionen Wohnungen. Was tun?
Oh, das ist der Blick in die Kristallkugel! In den meisten europäischen Ländern bieten die Regierungen diverse Incentives, Begünstigungen und rechtliche Deregulierungen, um den Wohnbau wieder anzukurbeln. Ich denke da nur an den Gebäudetyp E in Deutschland, der das Bauen in gewissen Typologien erleichtern soll. Nicht so in Österreich. Da steuern wir leider in die andere Richtung!
Inwiefern?
Anstatt die Gesetze und Vorschriften zu lockern, um die Bautätigkeit und Bauinvestitionen wieder anzuregen, haben wir, um die Mieter:innen vermeintlich zu schützen, die Mietpreisbremse und Inflationsdeckel eingeführt. Doch leider geht der Schuss nach hinten los. Die Baugenehmigungen sind in Österreich massiv eingebrochen. Wir wissen aus der Geschichte: Mietpreisbremsen führen nicht zu mehr billigen Wohnungen, sondern leider nur zu weniger – und zwar teureren – Wohnungen.
Das Phänomen ist kein neues?
Keineswegs! Bestes immobilienwirtschaftliches Beispiel dafür ist die Einführung der Mietpreisbremse in New York City anno 1950. Nach nur zwei Jahren war die Wohnungsnot so groß und die Preisbildung dermaßen aus den Fugen geraten, dass das politische Experiment bereits wieder gestoppt wurde. In Österreich ist man da leider immer noch etwas naiv.
Was tun?
Deregulieren! Und innovative Konzepte wie etwa modulares Bauen, Gebäudetyp E und Bauen außerhalb der Förderrichtlinien fördern! Das Omnibus-Paket der EU-Kommission, das darauf abzielt, den Verwaltungsaufwand für Unternehmen zu reduzieren, ist zumindest schon mal ein richtiger Schritt in die richtige Richtung.
Zum Abschluss: Wie lautet Ihr Tipp, Ihr Ratschlag für private und institutionelle Käufer:innen?
Wir sind durch die Talsohle durch, es geht am Horizont wieder leicht bergauf. Daher kann ich nur sagen: Das ist ein guter Zeitpunkt, um in Immobilien zu investieren. Das gilt vor allem für Wohnen, Hotellerie und Datencenter. Buy low, sell high!
Heiß begehrt: Wiener Büroflächen
Mit einer geringen Leerstandsquote von nur 3,6 Prozent und wenigen Projekten in der Pipeline ist die Donaumetropole derzeit einer der attraktivsten Büromärkte in Europa.
